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伝説のディーラー米蔵さんの100%勝ち組投資ブログ

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プロフィール

米蔵さん

Author:米蔵さん

米蔵と書いてヨネゾウと
読みます。米の蔵が建つほどの儲けを意味して名付けました。

■金融ブローカー、 ■外資系銀行ディーラー、■債券ディーラー、 ■FX、■ファンドマネージャー等を経験し、次々に収益レコードを塗り替え伝説を作り上げる。金のニオイする所に米蔵ありと言わしめる。

数々の金融業界、不動産業界等を渡り歩き、投資・節税・M&Aとなんでもござれ。

現在は虎視眈々と投資機会を狙いつつ、最近は小さいながら米蔵マネージメント合同会社を立ち上げたり、しかしいちサラリーマンとして世の中から身を隠してまして、なんのこっちゃと、何でもござれの日々でございます。


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自宅買いますか?それとも賃貸物件買いますか?PART Ⅳ
なぜ宿借り生活が良いのかメリットの続きをお話します。

○賃貸なら家賃から返済が可能!!

自宅であれ賃貸物件であれ、現金で購入出来る人は少ないと思います。
そのため金融機関等から借り入れて購入することになります。

家賃内で返済すれば、頭金以外の出金はないはずです。
また、家賃8万円返済6万円にすれば、その分2万円貯蓄ができます。

返済してしまえば、家賃は全て収入になります。

○高利回りが狙える!!

最近マンションの成約率も落ちている一方で、デベロッパーの不動産会社の倒産が相次いでいます。
そのため、マンションなので叩き売りがこれから始まります。
こんな機会は滅多にないチャンスです。

以前でしたら5~6%の利回りがあれば良いほうでしたが、これからは10%以上の利回り物件も出てくるはずです。

先日地方都市にあるJR駅から9分、地下鉄駅から6分の賃貸ビルの1棟売りが出ていました。
何と利回り17%の物件でした。(残念ながら価格が2億3千万円でしたので、手が出せませんでした)
売却理由は投売りでした。

賃貸物件に投資チャンスあり!!!!

つづく


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投資コラム / 2008.08.30 08:58 / TB[0] / CM[0]


中長期投資より短期決戦に勝因あり!!!
今は短期決戦が良い。
ボラティリティ(価格変動率)が高すぎて含み益が出ても、翌日には含み損を抱えてしまう状況である。
儲かったら利益をとるというスタンスでないと勝てない。

ではどういうものに投資するのが良いかと言うと、FX、日経平均先物、商品先物のような売りからでも買いからでも入れるものが良い。また、株であれば信用取引が良いであろう!!
お薦めは、FXと日経平均先物である。
出来れば手数料の安いインターネット取引がベストである。

儲かっても損をしてもその日に決算するつもりで、取引をするのがよい。

またあまり欲張らずに、一日幾ら儲かったら取引をやめると決めて取引した方が勝算が高い。

私はFX中心で勝負しているが、一晩で3回売り買いをした時よりも、5回売り買いした時の方が負ける確率が高くなっている。
つい欲が出て今日は調子が良いからと、繰り返し勝負に出ると何故か負けてしまう。

ヘッジファンド並みに原油価格とドル円の相関関係を利用して儲けることも面白いかもしれない。

例えば原油価格が上昇してきたら、原油買い、ドル売り、株先物売りの取引をするとか!または通貨間だと原油価格が下降してきたら、ドル買い円売りのポジションを持つ一方で、ドル買いAUD売りをいれるなども面白い。

暫くは短期決戦で小銭を稼ぎましょう!!!!!!

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投資コラム / 2008.08.24 13:40 / TB[0] / CM[0]


自宅買いますか?それとも賃貸物件買いますか?PARTⅢ
今日は、なぜ宿借り生活が良いのかお話します。

○将来家族構成の変化に対応出来るというメリットがあります。

夫婦二人から子供ができ家族が増えたり、田舎から両親を引き取らなければならくなったりしても宿借りならば、家族構成に応じて部屋数の多い賃貸物件に住み替えればよいだけです。
また、子供達が成長して独立した場合でも、夫婦二人で十分な広さのところに住み替えればすんでしまいます。

しかし、一軒家やマンションを購入してしまっては、部屋数を増やすわけにもいかず、また家族が減っても掃除する面積は変わりませんので毎日大変です。

○いつでも新築で駅近に住める。

買った時は新築でも、10年もすれば十分に中古住宅としての汚れ等が出てきます。しかし、宿借りであれば、いつでも新築暮らしが出来るというメリットがあります。
また、歳をとると駅までの距離が近くないと外出する意欲がなくなるそうです。
歳をとったら、駅近の1ルームで十分です。

まだまだメリットはあります。
次回に続く。。。。。


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投資コラム / 2008.08.24 11:08 / TB[0] / CM[0]


自宅買いますか?それとも賃貸物件買いますか?PARTⅡ
前回5000万円を持っていたらということから始めましたところ、石蔵さんから5000万円持っている人はそんなにいないよ!!!というご指摘を受けてしまいました。

5000万円貯めるには、まずは投資から始めましょう!!といっても中々貯まるものではないですね。

それでは頭金が数百万円貯まったらということから始めましょうね!!!!!
税務署職員にばれたら大変なことですが、まずは自分の住居として購入するのが良いでしょうね!
何年か住んでから賃貸にしてしまうことがベストでしょう!!
住居として購入すれば、住宅購入の控除が受けられます。また、親からも援助してもらい将来家賃から返済するのも良いと思います。

石蔵さんこれなら如何ですか???でも気をつけないと賃貸目的に住宅控除の減税を使ったと指摘されると、ヤバヤバです。まだ調べてはいないので何ともいえませんが、あとから税務署が追っかけてく来るでしょうね!!!

また、銀行からも不動産投資という名目で借りようとしても、なかなか貸してはくれませんが住宅購入ということで借りればすんなりと貸してくれそうです。
フラット35で長期に借りれば利率が安定しているのでそれ以上で賃貸すれば全て儲けとなりますね!!!
今回は時間がなく、推測で書いている部分が多いので、ちゃんと調べてから購入してくださいね!!

でもこのシナリオで上手く行けば言う事無し!!!

石蔵さんこれで宜しいでしょうか?????


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投資コラム / 2008.08.21 22:52 / TB[0] / CM[0]


自宅買いますか?それとも賃貸物件買いますか?
もし貴方が5000万円貯めたら、夢の自宅を買いますか?それとも収益物件を買って自分は賃貸物件に住みますか?
私なら賃貸物件を買います。
私自身ビルのオーナーながら、未だに親の建てたアパートに6万円で住んでいます。

月々家賃40万円位入ってきます。
これで34万円の利益が出ているのと同じです。

この資金を貯めるのと、不動産の貸し渋りがおさまったら、今の物件を担保にしてもう一棟買おうと思っています。これこそがレバレッジを効かせることにもつながります。

自宅では収益を生まないのでこんな技は使えません。

これから年金も当てにならない時代ならば、収益物件で自分の年金作りも必要です。

何回か不動産シリーズでメリット、デメリットをお話しますので、
お楽しみください。

追伸
銀行の不動産への貸し渋りが激しく、上場会社も毎月倒産していますが、アパレル関係の会社にも貸し渋りが同様に厳しいようです。
アパレル(ユニクロを除く)を保有しているかたは、気をつけてください。


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投資コラム / 2008.08.18 23:11 / TB[1] / CM[6]


まだまだある投売り不動産物件!!
このところの不動産会社の倒産によって、投売り物件が出回っている。
先日も仙台の賃貸物件で利回り17%の話しがきた。
ちなみに2億3千万円でした。(サラリーマンでは買えません)
また、赤坂の一等地が坪200万円で400坪の売りに出たりと、債権回収のための投売りのようである。
ちなみに8億円でした。(これまたサラリーマンでは買えません)

現金を持っていれば、購入したい物件ばかりである。

不動産は不思議なもので、今日では毎日のように価格が下落していて買主を探すのが大変であるが、一旦買いがはいると売り物がなくなるのである。

水面下では、手金のある富裕層や外国ファンドなどはそのような物件を吟味しながら取得に動いている。ようするに金持ちがより金持ちになる構図である。

マンションも成約率がどんどん落ちているという報道があるが、今こそがマンション投資のチャンスが近づいているのかもしれない。
そろそろ中間決算を控えてデベロッパーからの投売りが出始める可能性は高い。
駅から5分以内の貴重物件で投げ売りが出たら買いだと思う。
でもそのような物件だけは、なかなか投げ売りがないのが現状のようだ!!!!

裏情報では、ラブホテルも結構売り物が出ており、30%以上の物も出回っている。しかし、このような物件に関しては銀行が資金を融資してくれないので、指をくわえてみているだけである。

今のチャンスをつかむには、まずは資金がなければ始まらないことが残念である。


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投資コラム / 2008.08.17 19:55 / TB[0] / CM[0]


中小企業の社長様へ!!
たまには運用だけではなく、資金調達のお話しをします。

最近頼まれるのは、中小企業の社長から資金調達したいのだけれど何か方法はある???という
相談があります。

その会社は、黒字会社なのですが担保がないため、銀行からの融資も少なく困っています。
その会社は資金繰りさえ回れば、大変成長しそうな企業なので、幾つか方法をお話したところ縁故での私募社債発行で資金調達することにしました。

縁故ですから普段の社長の行動が資金の集まる額に現われますよとお話しましたが、
知らないと損をすることは多くあります。
今はABLという資金調達方法もありますし、国や都、県、区など色々な融資体制を持っています。
結構面倒な手続きは必要ですが、助成金制度もあります。助成金は返さなくても良い資金なのでありがたい制度です。

銀行だけが資金調達の場ではありません。

駄目もとでも相談したい方がいましたら、ご連絡くださいね!!!

また、一度私に会って見たい方もどうぞご連絡ください!!
時間が合えばお会いしてお話しさせて頂きます。

コメントにお願いします。


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投資コラム / 2008.08.16 12:22 / TB[0] / CM[0]


アーバンお前もか!!!
またまた不動産系のアーバンコーポレーションが、民事再生手続きに入ってしまいました。
今回も黒字倒産という哀れな結末でした。

こうなると、業績をみて割安と思っても不動産系の株は買ってはいけないことになります。
まだまだ次はどこというような噂を聞いていますので、用心が必要です。

みなさん不思議だと思いませんか??黒字なのに倒産してしまうことを!!

簡単に言いますと、借金の返済を迫られても返済する資金の調達が出来ないためです。

倒産した不動産会社は全て大きな借金をしています。今まででしたら、そのまま借入れが延長できたり、または他から資金調達することができました。
しかし、現在銀行は不動産に関しては貸し渋りをしていますし、外資系の融資も貸し剥がしはしても追加融資はしません。

かれらも保有している不動産の処分をして、資金繰りを付けようと努力していました。しかし、買い手がなかったのも事実です。
そのため、資金決済が不可能となり倒産してしまいます。

ここからが投資のチャンスです。
不動産や建設株は全てと言ってよいほど売り叩かれています。IRをみて借金の額、大株主が財閥系でデベロッパーから管理や仲介業務の比率を上げている会社は生き残れるはずです。
まずは額面割れしている会社のIRと底堅い株価の会社の比較をすることで、何かヒントがあるかもしれません。

労せずして利益はありません。
暑い日々が続いていますが、今こそがチャンスです。
汗をかいた分儲けましょう!!!!


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投資コラム / 2008.08.16 11:53 / TB[0] / CM[0]


相場にも心技体!!!
オリンピックも1週間が過ぎましたが、期待した選手が1回戦で敗退したりしています。
また、期待された選手がそのまま金メダルをとるという現実もあります。

投資も心技体と類似すると思います。
アナリストばりの知識や投資資金の多い人でも、ここまで下落してくるとさすがにメゲテ投資をやめて、今保有している株価の上昇を待っていまします。
しかし、本当の富裕層は、これまで含み損があっても、ここから買い増しに徹します。
何故なら、短期ではなく中長期で株価をみているので、余裕があるからです。

下がると損切りばかりする投資家はいつまでも利益は生みません。
今だからこそ割安銘柄の仕込み場だと思います。

心を強く持つことが投資の勝利者かもしれません。

私の投資に関する口愚は、投資は勇気です。
心を強く持って、心技体で儲けましょう!!!!!


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投資コラム / 2008.08.14 20:53 / TB[0] / CM[0]


相次ぐ黒字倒産!!
今日の報道でもアーバンコーポレーションが黒字倒産してしまいました。
裏を返せば、米国系の金融機関から資金を融通していましたが、その決算資金の返済期日に返済できなかったことが原因です。

今米国の金融機関は相手が黒字だろうが、赤字だろうが貸した金は返せという感じなので、まだまだ1部上場会社でも黒字倒産が発生する可能性は高いです。

株取引をしている方ならご存知ですが、不動産会社の色々な噂はありますね。でもこれってほとんど当たっているような気がします。
私が外資系の友人や不動産の友人から聞いているところでは、まったくの嘘でもないような気がします。
それでは、どのようにして儲ければ良いかと言いますと、空売りの出来る信用取引しまかありません。現物株の取引では買いからしか入れないからです。

買いは現物、売りは信用という手はあります。


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投資コラム / 2008.08.14 20:43 / TB[0] / CM[0]


円を買う理由が分からない????
何故ドル円以外に円が買われるのか理解不可能???
四半期ベースでの業績発表が出ているが、ほとんどの企業業績は悪化している。
しかし、ドル円以外は円高が進んでいるのが現状である。しかし、NZにしろAUDにしろ景気悪化から利下げがあるとしても、日本のように0.5%という最低金利からすれば魅力的な金利である。
にも関わらず円が買われている。

最近の市場では、今までのセオリーからすると、投資するリスクは大きくなっている。
たぶんセミプロでも結構やられている人は多いと思う。
その理由は、経済指標は発表で予想以上に悪化している米国経済に反応する時と、石油価格に反応する時とまちまちになっている。
経済指標発表で円安になると思っても、円高になったりするときが多くなっている。

毎日パソコンに独り言をいう自分は情けない。

このところAUDとNZでは、相当やられている日々が続いている。
絶対金利を考えれば今はお買い得だと思っている。


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投資コラム / 2008.08.12 23:49 / TB[0] / CM[0]


投資は引き際が肝心です!!
最近は「利食い千人力」という言葉が当てはまる市場環境です。
株でも2倍、3倍という時がありましたが、今はとりあえず5%以上抜けた利益確保して、また値下がりするのを待つことが正解だと思います。
商品相場もこの1年でかなり儲けた人も多いはずですが、最近の相場で儲けた以上の損をもっている文字色方も多いと思います。
FXにしてもAUD,NZDで過去に儲けた人達は今のレートが割安だと思い、買った人達は全てロスっています。
とりあえず利益がでたら、早々の利益確保、損がでたら早期の損切りが正解です。

でもなかなか上手き切れないのが、人間ですよね。

利益確保は早いのは良いのですが、損失が出た時はなかなか切れないのが人情です。

このところは、ドル売りのポジションとAUD買いのポジションを作っていますが、
ドルに関しては早くも利益をとってしました。残るはAUDドルの買い持ち含み損をどうするかです??
今の市場を読むことは、20年以上市場にいる私でも本当に難しい市場です。


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投資コラム / 2008.08.11 22:50 / TB[0] / CM[0]


四面楚歌の投資家!!!
何に投資すれば良いのか悩んでいる人は多いはずです。

すごい難しい時期です。
預金していても低金利により物価高により目減りしてしまうし、株に投資すれば下落、商品先物はピークアウト、債券も利回りが低い、FXはドル円以外は円高と何に投資しても損ばかりという人もいるでしょう!!!

儲かっているヘッジファンドは、最低1億円は必要なので、一般庶民にとっては関係ない話です。

今日明日で儲けようとすれば、全てがネガティブです。
しかし、もうちょっと長い目でみれば、円高になっている今、円売りの絶好のタイミングだと思っています。
また、株も同様に環境関連株、自動車株、食料品株など永遠のテーマとなりそうな安い株は買いだと思っています。

投資信託では新興国系の株ファンドは非常に安くなっているので、今から数年後を見据えて買っておくのも面白いかもしれません。

今は今日明日の投資ではなく、ある程度の期間で投資するつもりなら今がチャンスだと思っています。

投資は勇気です。


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投資コラム / 2008.08.07 21:42 / TB[0] / CM[0]


日本経済と人口増加!!!
みなさんお久しぶりとなってしまいました。
別にサボっていた訳ではなく、営業成績が悪いので頑張っていました。
最近は投資成績もいまいちなので、精神的に病んでいるかもしれません。。。

ところで、先週から今週にかけて第一四半期の決算のラッシュですが、
決算が発表されるたびに輸出関連企業の株価が下落して目のやり場もありませんね!!!

給料は上がらず物価が上がる状態となっていますが、
そうなると人口が増えるような気がします。
何故なら男という人種は、お金が入ると家庭以外に遊びに行きたくなるのが常です。
しかし、今日ような状況では、遊びに行くよりは真っ直ぐ家に帰るしかありません。
給料は上がらず、物価が上昇しているので、デフレに時代以上に厳しいです。
そのため、ストレスと家庭という癒しの中で、再度新婚状態になるのではないでしょうか??
そうなると男と女ですから、ついつい。。。。。。。。
新興国の方達も夜はやることがないので、ついつい。。。。。で人口増加です!!!

日本の人口もついつい!!で増えることを願います。

そうなると、中期的には赤ちゃん銘柄が注目かもしれません。。。。ついつい!!!


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投資コラム / 2008.08.05 21:36 / TB[0] / CM[0]



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